Nagyon sokszor felmerül az ügyfeleinkbe a kérdés, hogy mennyibe is kerül építkezni vagy felújítani!
Ez a cikk nagyon jól összefoglalja, bár mindenre nem ad választ és felmerül még nagyon sok kérdés, de indulásnak vagy első gondolatmenetnek nagyon jó tájékoztatást ad:
Pörög a piac és a támogatások, de mennyibe kerül egy házat felépíteni?
2021. FEBRUÁR 24.
Elképzeltünk egy 100 négyzetméteres házat – ami menet közben nagyobb lett, pedig nem nyúltunk hozzá – és ezen keresztül megnéztük, nagyságrendileg mennyibe kerül ma építkezni Magyarországon. Telek, tervezés, kivitelezés és a napelemtől az okosotthonig terjedő extrák, állami támogatással.
Félmeztelen emberek, IFA-plató, több kocka sör, slaggal locsolt beton. Ha rákeresünk a Fortepanon az építkezésre, akkor ilyen képeket fogunk találni a huszadik század végéről. Tágabbra is nyithatjuk a keresés ablakát, és akkor megjelennek a kalákában – akinek a szó ismeretlen: a közösség önkéntes segítségen alapuló munkája – épülő parasztházak. Ha földrajzi értelemben tágítjuk a zoomot, akkor akár közösen csűrt építő ámisokat is találhatunk. Mielőtt azonban hagynánk, hogy a kulturális minták univerzalitása és relatív változatlansága lenyűgözne minket, nézzük meg mire van szükség ma egy építkezéshez.
Most, hogy az állami programok miatt is felpörgött az újépítésű ingatlanok piaca, azt próbáltuk kiszámolni, mekkora malacperselyt kell feltörni, ha Pest megyében akarunk egy száz négyzetméteres lakást építeni. Előre lelőjük a poént, pontos becslést nem lehet adni ennyire tág feltételek között. Azonos műszaki tartalmú lakások között is olyan nagyságrendű különbségek vannak árban.
1. Lakást építünk – rendben, de hol és mennyiért?
„Ne mondja azt, hogy százat! Maga rosszul hallotta! Annyi font csak számtanpéldában létezik! De húsz, az van, vagy huszonnégy is lehet! Annyit már láttam!” (Rejtő Jenő: A megkerült cirkáló)
Vannak magyar szavak, amelyeket annak ellenére sem szívesen ír le az ember, hogy nem ebédelt együtt élete minden vasárnapján Grétsy László nyelvművelővel. Ilyen például a légiforgalmi újságírók kedvenc műszava a desztináció, vagy a lakás árának első, nem jelentéktelen része, a lokáció.
„Cegléden, Kosdon vagy Tápiószelén már kétmillió forinttól lehet építési telket venni, míg Budaörsön százmillió forint is lehet egy ilyen telek” – mondta a Forbes.hu megkeresésére Nagy Antal, a Kulcsrakészház.hu projektmenedzsere. A főleg társasházakkal foglalkozó és inkább Szeged környékén tevékenykedő Pasztovszki Péter pedig 20 millió és 200 millió forint közé teszi a telekárat lokációtól függően.
A fenti összeghez elvben még hozzá kellene számolni az illetéket is. Az illeték összege 1 milliárd forintig négy százalék, az ezt meghaladó rész esetén két százalék, és maximum 200 millió forint.
Ezt azonban nem kell kifizetni amennyiben a telek új tulajdonosa a vásárlástól számított négy éven belül lakóházat épít.
Azzal a korlátozással még számolni kell, hogy a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség tíz százalékát. Viszont amennyiben nem csak egy nyári konyhát építünk a családi házhoz szabott telekre, vagy nem a Southfork Ranchet akarjuk felépíteni egy kisebb járásnyi frissen beszerzett telken, úgy ez a korlátozás nem jelenthet komoly akadályt.
2. Kell egy terv!
„Jertek, megfogadlak, jertek, megfogadlak, hogy építsétek föl magos Déva várát.” (Kőműves Kelemen, népballada)
A következő költség, ha nem csak ejtőzésre és alkalmi szalonnasütések megrendezésére vettük a telket, a tervezéshez kapcsolódnak. Ez a teleknél könnyebben megbecsülhető összeg, de még mindig erősen szór. Nagy Antal szerint
családi ház esetén körülbelül egymillió forintra jön ki az építészeti terv, a szakági tervek pedig további 1-1,3 millió forintba kerülnek.
Az internetes hirdetések között találni már négyzetméterenként 4900 forint plusz áfa árért dolgozó építészirodát is. Társasház esetében pedig akár ötmillió forintra is rúghat az építészeti terv és további másfél millióra a különböző szakági tervek költségei.
Érdemes tisztázni, hogy
az építészeti terv csak az első lépés.
Emellett katasztrófavédelmi, villamossági, gépészeti és statikai tervre is lehet szükség. Aki pedig nekifog az összes pokemonként való összegyűjtésének, az jól teszi, ha további ezerötszáz forintért beruház egy nagy és strapabíró mappára is. A tervezési szakasz az engedélyeztetéssel zárul, amit jellemzően a tervező intéz, ellenben a beruházó fizeti ki. Ha ilyet nem fizettünk még ki, akkor egy költség hátra van.
3. Most jön a neheze: építkezzünk
„Az én házam vasbeton, kerítésem akna.” (Üveges Csirkeszemek)
Húsz-harminc millió forintot már elköltöttünk fejben, ha egy népszerűbb településen vettük a telket, most jön az a rész, amiben már ömleni fog a beton. Mielőtt azonban ennek az árát tisztázzuk Nagy Antal felhívja a figyelmünket arra, hogy a költségek ebben az esetben is széles skálán szórnak.
„A kivitelezés nagyban függ a telek adottságától (támfal, föld kiemelés, feltöltés), a közműszolgáltatások meglététől, a tetőszerkezet geometriájától és egyéb extra költségektől” – mondja a szakember.
A fentebb idézett ballada tizenkét kőműves lassan meg is lesz a projekt végére. „Az építési feladatokat a kőműves végzi, de külön szakember kell a gépészeti kivitelezéshez, a villanyszereléshez, ács a tetőhöz továbbá hideg- és melegburkolók is” – sorolja a szükséges szakembereket Pasztovszki Péter. Amennyiben a leendő háztulajdonos nem akarja mindezt maga összehangolni és menedzselni, akkor megbízhat egy generálkivitelezőt is. Arra pedig Nagy hívta fel fentebb a figyelmünket, hogy a tetőszerkezet kialakítása önmagában módosíthat az áron.
A kérdezősködésbe azzal a prekoncepcióval vágtunk bele, hogy ha egy dolgot tudunk, akkor az az, hogy az anyagköltségek jelentősen megemelkedtek az elmúlt években. Miskó Pál, a családi- és társasházakat építő EVB Építő Kft. cégvezetője azonban hamar letörte a lelkesedésünket.
„Az arányok hozzáidomultak az anyagköltséghez. Régen volt egy hatvan-negyven százalékos megoszlás az anyagköltség irányába, de jócskán megemelkedtek a bérek az építőiparban, így most fele-fel nagyjából az arány” – válaszolta kérdésünkre Miskó. A szakember számítása szerint Budapesten egy jó minőségű lakás felépítése
négyzetméterenként 550-600 ezer forintba kerül, ami a telek és a tervezés költségeit nem tartalmazza, csupán az építőanyagot, a munkadíjat és a generálkivitelező költségeit.
Tehát egy 55-60 milliós költséggel bővül minimum a számlánk. „Egy igényes családi ház gépészete 35-40 millió forint” – tette hozzá Miskó.
A padlófűtés már nem extra
Nagy Antal társasága, például, jelentősen eltérő műszaki tartalommal kínál családi házakat. Egy értékintervallumot azonban ő is ad:
51 és 71 millió forint közé esik az építkezés költsége.
Az olcsóbb összeghez kevesebb szigetelés, hőhíd-megszakítás, kevésbé igényes járda (a kavicstól a térkőig tart a skála), olcsóbb festék, kazán és nyílászáró tartozik. Ugyanakkor már a legalsó kategóriában is található padlófűtés – a rómaiak találták fel, jó hogy kétezer év alatt elterjedt – és csak a legkomolyabb kategóriában található klíma. Arra is felhívja a figyelmünket, hogy bruttó alapterülettel, azaz
a fal külső síkján mért területtel érdemes számolni, ami nagyjából harminc százalékkal nagyobb, mint a nettó alapterület.
A képzeletbeli lakásunk most lett drágább egy jelentős összeggel.
4. A ház kész, de a projekt még nem: zsaluzia, okosotthon és egyéb extrák
„Nem spóroltam semmin” (John Hammond, Jurassic Park, CEO)
A jó hír, hogy az előző bekezdésben befejeztük a ház építését. Kell még egy Lack asztal az Ikeából, mert az valamiért minden lakásban megtalálható, egy üveg bor, és két öblös pohár. A rossz hír, hogy minden, amit még felsorolunk plusz költség az eddigi 60-90 millió forintos, de inkább magasabb költséghez.
„Akadanak még olyan extra költségek, amik nagyon el tudják vinni a kivitelezés költségeit. Ilyen az üvegkorlát, az okosotthon-rendszer, a hőszivattyú, a napelem, a zsalúzia vagy például az elektromos redőny” – sorolta a drágító tényezőket Nagy Antal. A napelemrendszer a szakértő szerint 3-7 millió forint közé eső költség egy családi háznál, a hőszivattyús fűtési rendszer 5 és 7 millió forint közé esik.
Komoly költséget jelenthet az okosház rendszer telepítése is. Itt könnyű belefutni egy gondolati csapdába, mert egy szabályozó rendszert valójában egy harmincezer forintos Raspberry Pi mikroszámítógép és néhány szenzor is képes működtetni. Biztos, hogy vannak Raspberryre tervezett okosház szoftverek, ráadásul tényleg remek hardver. Amennyiben nem lapulna egy a fiókban, most vegyenek egyet. Viszont az ipari okosház rendszerek és a hobbista megoldások között van egy lényegi különbség:
az ipari megoldásra kevésbé jellemző, hogy a legrosszabb pillanatban kell egy programhiba vagy hibás működés miatt újraindítani.
„Vannak csomagárak, amiket cégek kiajánlanak, már az alapcsomag is nyolcmillió forint körül van, és ha elmegyünk a redőnyvezérlés, világításvezérlés, fűtés-, légtechnika- és világításvezérlést is tartalmazó csomagok felé, akkor tízmillió forint feletti költségeket is láthatunk” – mondta Miskó Pál.
Állami támogatások a lakásépítésre: mennyi akkor az annyi?
„Boldogságod találd meg, és csinálj sok-sok gyermeket!” (Anima Sound System: Csinálj gyermeket!)
A kormány támogatja a gyermeket vállaló családokat, ezért mélyen cinikus módon utána számoltunk annak is, hogy mennyit módosít a fenti számításokon a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK). Azért nevezzük ezt cinikusnak, mert egy gyerek felnevelése valószínűsíthetően több költséggel jár, mint az utána járó állami támogatás, ezért nem jó szájízzel forintosítja ezt a tényezőt az ember. De ha a kormány támogatási programja így van meghatározva, mi számolunk vele.
Az általunk megkérdezett ingatlanfejleszők egy emberként mondták azt, hogy
CSOK-os lakást nem építenek, mert az ő ügyfeleik maguk finanszírozzák a lakás építését.
Ezt szerencsésnek is tartják, mert a CSOK összegét csak a használatbavételi engedély kiadása után folyósítják. Addig tehát valakinek hiteleznie kell azt a tíz millió forintot.
Vrazsovits Rita, a Bank360 pénzügyi szakértője foglalta össze számunkra a piaci trendeket, még ha azok vegyesek is. A képzeletbeli 100 négyzetméteres – amelyről már tudjuk, hogy bruttó 130 négyzetméter – ingatlan három vagy több gyermek vállalásához megfelelő. Legalább 90 négyzetméteres ingatlant kell építeni ahhoz, hogy három gyereket vállaljanak a szülők. „Emellett a CSOK igénybevételéhez legalább 180 napos folyamatos társadalombiztosítási jogviszonnyal kell rendelkezni, ami három vagy több gyermek vállalása esetében két évre nő” – mondta Vrazsovits Rita.
A közelmúltban meghirdetett falusi CSOK nem vehető fel új építkezésre, ez használt ingatlan vásárlására és korszerűsítésére, bővítésére, vagy meglevő ingatlan bővítésére és korszerűsítésére vehető csak fel.
Ráadásul ez csak a preferált kistelepüléseken vehető igénybe.
Ezekből nincs is olyan sok Pest megye határain belül, de ha valakiben ég a vágy, hogy Kosdra, Szigetcsépre vagy Pilisszentkeresztre költözzön, akkor hatalmas szerencséje van. „Azok számára, akik csokból építkeznének Pest megyén belül, további jelentős kedvezmény lehet az új, nem generálkivitelezővel épített házak után igénybe vehető áfa-visszatérítés legfeljebb 5 millió forintig” – hívta fel a figyelmünket a szakértő.
Ezek alapján nehéz megválaszolni a mennyi az annyi kérdést. A titkos tippünk persze Kosd lenne, ami egy remek falu, felvehető ott a falusi CSOK, olcsó a telek, de nem tűnik opciónak, ha naponta kell Budapestre járni. Ha nagyjából a középértékeket vesszük, spórolunk, ahol tudunk, akkor is 80-100 millió forint közötti összeget kapunk. A határ pedig, bármilyen közhelyes is, a csillagos ég.
(forrás: Forbes.hu)
